Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung
Das Leben nimmt oftmals überraschende Wendungen: Eine neue Beziehung oder der Bruch einer bestehenden oder eine neue Arbeitsstelle lassen den Wunsch aufkommen, das bisherige Mietverhältnis so schnell wie möglich aufzulösen. Besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe einer Mietwohnung?
Die Rechtslage
Grundsätzlich sind Verträge einzuhalten. Der Mieter kann einen Mietvertrag deshalb nicht einfach durch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu einer Mietwohnung an die Vermieterin eigenmächtig aufheben, auch wenn er die Wohnung bereits geräumt und geputzt hat. Die vorzeitige Rückgabe einer Wohnung ist zwar jederzeit möglich, der Mieter bleibt aber bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin zur Leistung des Entgelts (Mietzins, Nebenkosten, allfällige weitere Leistungen) verpflichtet. Die Kündigungsbestimmungen schützen nicht nur die Mieter, sondern auch das Interesse der Vermieter, Leerstände und damit Mietzinsausfälle zu vermeiden.
Privilegierter Vertragsbruch
Um den Mieter vor nutzlosen finanziellen Verpflichtungen zu schützen, eröffnet ihm das Mietrecht aber in Art. 264 OR die Möglichkeit eines privilegierten Vertragsbruchs: Wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter vorschlägt, der den Vertrag bereits vor Eintritt des ordentlichen Kündigungstermins zu den gleichen Bedingungen übernehmen möchte, wird er von der Mietzinsschuld befreit. Weil heutzutage vielerorts unter Einhaltung der obligaten dreimonatigen Kündigungsfrist auf jedes Monatsende gekündigt werden kann, hat das Schadenspotential für den Mieter deutlich abgenommen. Trotzdem stellt die Pflicht, für einen bis drei Monate für zwei Mietzinse aufkommen zu müssen, für viele Haushalte eine erhebliche Belastung dar, die dank dem Instrument der vorzeitigen Rückgabe deutlich reduziert werden kann.
Vertragszwang für den Vermieter?
Der Mieter kann dem Vermieter keinen bestimmten Vertragspartner aufzwingen. Er wird durch den Vorschlag eines zumutbaren Nachmieters einzig verpflichtet, den Mieter vorzeitig von der Pflicht zur Mietzinszahlung zu befreien. Dem Vermieter steht es demnach frei, die Vertragsübernahme abzulehnen und vom Nachmieter beispielsweise einen höheren Mietzins zu verlangen.