So erkennen Sie einen guten Bauträger
Der Hausbau mit einem Bauträger, der Architekten und Handwerker steuert, bietet viele Vorteile. Aber es lauern erhebliche Risiken. Was Bauherren wissen müssen.
Was ist ein Bauträger
Bauträger bieten bezugsfertige Eigentumswohnungen und Häuser inklusive der zugehörigen Grundstücke zum Festpreis an. Zu ihren Aufgaben gehören auch das Einholen der erforderlichen Genehmigungen und die Koordination der Bauphase.
Angehende Immobilienbesitzer haben somit einen Ansprechpartner für den Hausbau, statt viele Bauunternehmen und Handwerksbetriebe koordinieren zu müssen. Die Häuser kommen wie aus dem Katalog mitsamt Grundstück, fertigen Bauplänen und Statik-Abnahme. Die Übergabe erfolgt schlüsselfertig. Oftmals entstehen ganze Häuserserien. Diese Serienbauweise macht den Neubau vergleichsweise günstig
Die Tätigkeiten eines Bauträgers
Bauträgerunternehmen kaufen Grundstücksflächen von Gemeinden, Landwirten, Privatpersonen oder anderen Eigentümern auf und bauen darauf Ein- oder Mehrfamilienhäuser. Die Häuser oder die einzelnen Wohnungen verkaufen sie dann mitsamt Grundstück oder Grundstücksanteil an private Käufer. Der Bauträger plant das gesamte Bauvorhaben, führt aber in der Regel selbst keine Bautätigkeiten aus. Stattdessen beauftragt er Bauunternehmen und Handwerksbetriebe und koordiniert ihre Arbeiten.
Das Immobilienangebot von Bauträgern
Bauträger sind nicht auf bestimmte Immobilientypen festgelegt: Sie verkaufen Wohnungen ebenso wie freistehende oder verbundene Einfamilienhäuser. Neue Eigentumswohnungen werden fast ausschließlich von Bauträgerunternehmen angeboten. Auch im Segment der Einfamilienhäuser sind sie stark vertreten, insbesondere mit Reihen- und Doppelhäusern. Oft kaufen die regional gut vernetzten Bauträger den Gemeinden große Grundflächen ab, auf denen sie Neubauanlagen mit verschiedenen Wohnkonzepten errichten.
Der rechtliche Rahmen
Die Voraussetzungen, die ein Unternehmen erfüllen muss, um als Bauträger aufzutreten, sind in der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt. Die rechtlichen Grundlagen für den Vertrag und die Zahlungsabwicklung beim Bauträgerkauf regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Aus rechtlicher Sicht handelt es sich beim Bauträgervertrag um eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag, denn er umfasst sowohl den Kauf des Grundstücks wie auch die zu erbringenden Bauleistungen. Ein Bauträgervertrag muss von einem Notar beurkundet werden.
Immobilien- und Grundeigentum geht erst an den Käufer über, wenn er sich bei der Abnahme der fertigen Immobilie davon überzeugt hat, dass alles vertragsgemäß und mängelfrei ausgeführt wurde. Bis dahin tritt der Bauträger als Bauherr auf. In dieser Funktion holt er sämtliche Genehmigungen ein und überwacht den Bauablauf. Der Käufer muss sich weder mit Behörden noch mit Baufirmen auseinandersetzen.
Zahlen nach Baufortschritt
Wichtiger Bestandteil eines Vertrags nach der MaBV ist ein Zahlungsplan. Dieser legt fest, welchen prozentualen Anteil der Kaufsumme der Haus- oder Wohnungskäufer zu welchem Zeitpunkt an den Bauträger zu zahlen hat. Der Käufer muss demnach nur entsprechend dem Baufortschritt bezahlen. Die MaBV listet dreizehn verschiedene Gewerke von den Erdarbeiten bis zur vollständigen Fertigstellung auf, für die der Bauträger Teilzahlungen verlangen kann und nennt deren maximale Höhe. Weil aber nur höchstens sieben Raten zugelassen sind, müssen Teilbeträge zusammengefasst werden.